Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

На рынок жилья пришла неблагоприятная погода. Квадратный метр в новостройках в 1 квартале этого года подорожал на 2% (219,5 тыс. руб.), в то время как цена квадратного метра вторичного жилья прибавила 10,4% (144 тыс. руб.), разница в темпах роста внушительная.

Раньше новостройки опережали «старшего брата», но не так сильно.

Стоит сказать и о «новой вторичке», ею считаются квартиры в домах не старше 5 лет. По качеству такое жилье близко к новостройкам, но его цена ниже. В Москве разница между новой вторичкой и старыми квартирами составляет 19,6%, в Уфе 11%, в Краснодаре 12%, в Новосибирске и Воронеже 9 процентов.

Кстати, о столичной вторичке. В мае этого года средняя цена за квадратный метр в Старой Москве составила 306,5 тыс. руб., что на 5,2% больше апрельского показателя. Кроме того, данная цифра стала максимальной с 2012 года. Лидер по подорожанию — центр города. Там цена квадратного метра вторички составила 578,7 тыс. рублей.

Бизнес-консультант Никита Малов рассказал «СП» о причинах резкого роста цен на вторичное жилье:

— Растут ценники, а не сделки. Разрыв между ценами предложения и реальной сделки на вторичном рынке дошёл до 14,6%, то есть продавец пишет одну цифру, а деньги получает заметно меньшие. Когда в заголовках говорят о резком росте, обычно имеют в виду именно витрину.

Первая причина роста — сжатие предложения. Ликвидных квартир с нормальной планировкой и свежим ремонтом на рынке мало, владельцы таких лотов никуда не спешат и цену не снижают. Всё остальное продаётся месяцами и с торгом.

Вторая — переток из новостроек. Льготные программы сузились, а разрыв цен между первичкой и вторичкой достиг трети, 191 тыс. руб. за метр против 128 тыс. При этом квартира в доме, построенном за последние 10 лет, стоит всего на процент дешевле новостройки. Покупатель считает и выбирает готовое жильё.

Третья — деньги. Вторичку сегодня покупают в основном те, у кого есть наличка или средства от продажи другой квартиры. Ипотека под рыночную ставку этот сегмент почти не поддерживает, поэтому рост цен идёт не от кредитного плеча, а от инфляции и от нежелания продавцов уступать.

«СП»: Как сильно на это влияет ипотека?

— На первичном рынке она главный двигатель, на вторичном скорее тормоз, сейчас отпущенный наполовину. Как только рыночная ставка сблизится с льготной, вторичка включится в конкуренцию всерьёз, и тогда цены на неё поддержит уже реальный спрос.

«СП»: Возможно ли снижение цен и при каких условиях?

— Оно возможно, сценариев два. Первый — мягкий: ставка снижается, покупатели возвращаются в новостройки с их скидками и рассрочками, вторичка теряет часть перетёкшего спроса и замирает. Второй — жёсткий, продавцы выходят на рынок одновременно, например при ухудшении доходов, предложение растёт, и дисконт из скрытого становится явным.

«СП»: Каков ваш прогноз?

— Он на ближайший год у меня скучный. Номинальные цены продолжат ползти примерно на уровне инфляции, а реальная стоимость сделок будет отставать от ценников. Вывод для покупателя простой.

Смотреть надо на цену закрытых сделок в конкретном доме, а не на объявления, и торговаться всегда. Разница между этими двумя цифрами сейчас исчисляется сотнями тысяч рублей.

Исмаил Исмаилов, председатель Совета молодых ученых Финансового университета при Правительстве РФ:

— В 2026 году рынок вторичного жилья демонстрирует парадокс: цены растут на фоне все еще высокой стоимости кредитов. Это вызвано как сокращением и ужесточением условий выдачи льготных кредитов (в первую очередь, по семейной ипотеке), так и разницей в стоимости, делающей вторичку более привлекательной для покупки даже на фоне дорогих кредитов. В июле 2026 года спрос на новостройки упал на 17% год к году, тогда как интерес к вторичному жилью вырос на 45%.

«СП»: Как будет влиять дальнейшее снижение ставки на спрос на вторичку?

— Оно будет подталкивать спрос вверх. К тому же, удорожание строительства и рост стоимости ремонтных работ заставляет покупателей рассмотреть варианты готового жилья, пригодного для жизни без серьезных вложений. Рассматривая статистику, надо помнить и об эффекте базы и структуре предложения: активные продажи новостроек в конце 2025 года «вымыли» с рынка самые привлекательные объекты и лучшие инвестиционные предложения.

Продавцы на вторичном рынке охотнее идут на дисконт, хотя ожидать снижения цен не приходится — снижение ставки будет подстегивать и повышение стоимости жилья. При этом покупатели опасаются дальнейшего удорожания и стремятся приобрести жилье сейчас, пока ставки снижаются. Падение ставок по вкладам также будет способствовать перетоку средств из накоплений в инвестиционную недвижимость.

«СП»: Что скажете о влиянии ипотеки?

— В июле количество ипотечных сделок на вторичном рынке выросло на 58% год к году, объем выданной ипотеки в мае вырос в 2,6 раза. Общий объем сделок также вырос за первое полугодие на 20%.

И хотя само снижение рыночной ставки пока не такое значительное, это уже стало фактором оживления рынка, хотя сейчас вступили в силу новые более жесткие требования к заемщикам, нацеленных на улучшение качества кредитного портфеля и ограничение выдачи кредитов закредитованным лицам.

Объем сделок на вторичке может сделать еще больший рывок в конце года и следующем году параллельно снижению ключевой ставки, особенно когда ее показатели приблизятся к 11−12%.

Член Ассоциации Гильдии риелторов России Юннеса Смердова рассказала «СП» о связи психологии с ценами на вторичку:

— Спрос на вторичку имеет и психологическую природу. Люди устали от неопределённости, вклады обесцениваются, фондовый рынок нестабилен, а квартира остаётся кирпичным активом, который всегда можно сдать. Подросло поколение 25−30-летних, создающих семьи и нуждающихся в отдельном жилье.

Традиционно осенью активность выше: если ЦБ даст сигнал о дальнейшем снижении ставки, это может вызвать новый вал покупателей, желающих зафиксировать ипотеку подешевле, и тогда цены могут подрасти ещё на 3−5%.

«СП»: Ожидать ли нам снижения роста цен на вторичку в дальнейшем?

— В краткосрочной перспективе, до конца 2026 года, предпосылок для коррекции цен практически нет. По прогнозам риелторов, до конца года ожидается прирост ещё на 5−10%, а в следующем году темпы могут ускориться до 15% за 12 месяцев.

Снижение возможно только при резком повышении ключевой ставки, выходе на рынок крупного девелоперского предложения по адекватным ценам или введении законодательных ограничений на рост цен, но ни одно из этих условий пока не просматривается.

Источник

Читайте также: