Фото: Михаил Синицын/ТАСС

На рынке первичного жилья «похолодало». В первом полугодии 2026 было продано 99 883 апартамента и квартиры в новостройках. По словам основателя системы мониторинга недвижимости BnMap.pro Сергея Лобжанидзе, это на 6,4% меньше, чем в прошлом году. Он отмечает, данная цифра — усреднённый показатель, «градус интереса» к первичке понизился в 5 мегаполисах, а в 11 интерес вырос.

Меньше всего продажи на рынке первичного жилья снизились в северной столице — на 0,5% (реализовано до 14 551 лота), чуть хуже дела обстоят в Казани, там продажи упали на 0,8% (до 3857 шт.), далее Новосибирск с падением на 3,4% (до 4868 шт.).

«Серебро» у Краснодара — продажи упали на 3,5%(до 8 799 лотов). Лидером оказалась Москва, там продажи новостроек упали на 35,9% (до 24 503 шт.).

Согласно исследованию агентства недвижимости «Метриум», количество сделок с новостройками в Старой Москве за год упало на 47,3%, а за квартал на 6,4%.

Также в исследовании отмечается, в апреле-мае продолжалась стагнация спроса после снижения активности покупателей в феврале, с начала которого ограничили выдачу семейной ипотеки, в июне число заключенных ДДУ (договоров долевого участия) выросло в ожидании её изменения.

Доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Марчел Кырлан рассказал «СП» о причинах снижения интереса к новостройкам в Москве:

— То, что столица оказалась среди аутсайдеров по продажам новостроек, не означает кризиса московского рынка недвижимости. Скорее, этот город первым начал реагировать на новые экономические условия, которые постепенно будут определять ситуацию и в других регионах.

Московский рынок традиционно наиболее чувствителен к изменениям стоимости заемных средств, ибо именно тут сосредоточено самое дорогое жилье и самая высокая зависимость покупателей от ипотечного финансирования.

По данным рынка, спрос на квартиры в строящихся домах в столице сократился более чем на треть, а продажи в Московском регионе по итогам первого полугодия также существенно снизились.

Главная причина заключается не только в стоимости ипотеки. За последние годы цена квадратного метра в Москве значительно опередила рост реальных доходов населения. Покупатель стал гораздо более рациональным и перестал приобретать жилье «в ожидании дальнейшего роста цен».

Если несколько лет назад рынок во многом поддерживался инвестиционным спросом, то сегодня преобладает спрос, связанный с реальной потребностью в улучшении жилищных условий. Это принципиально меняет структуру сделок и снижает общий объем продаж.

«СП»: Стали ли сделки с первичкой в Москве более взвешенными?

— Москва уже достигла высокой степени насыщения предложением в большинстве массовых сегментов. Покупатель получил возможность выбирать между большим количеством проектов, сравнивая не только цену, но и транспортную доступность, инфраструктуру, качество строительства, уровень цифровых сервисов и условия покупки. В итоге цикл принятия решения стал заметно длиннее, а сами сделки более взвешенными.

«СП»: Как думаете, рынок новостроек вступает в новый этап развития?

— Да. Если в предыдущие годы главным конкурентным преимуществом девелопера была скорость строительства и масштаб проекта, то теперь определяющим фактором становится способность точно понимать запрос покупателя.

Выигрывать будут те компании, которые смогут предложить гибкие условия покупки жилья, качественную среду проживания, высокий уровень цифровых сервисов и прозрачную финансовую модель сделки.

В долгосрочной перспективе московский рынок сохранит статус крупнейшего и наиболее устойчивого в стране. Но период, когда высокий спрос обеспечивался сам по себе только престижностью столичной недвижимости, фактически завершился.

Теперь даже Москва становится рынком покупателя, а это означает более жесткую конкуренцию между девелоперами и более высокие требования к качеству продукта.

Сергей Толкачев, профессор кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ сказал, что делать застройщикам для улучшения ситуации со спросом:

— В текущих условиях может потребоваться пересмотр ценовой политики, включая предоставление скидок, специальных предложений, рассрочек, а также более гибкие условия по фиксированной цене. Необходимо и стимулировать спрос через партнерские программы: например, сотрудничество с банками для предложения более выгодных ипотечных программ (хотя это ограничено текущей политикой ЦБ), а также программы лояльности для своих клиентов.

В условиях неопределенности с завершением строительства, покупатели могут предпочитать готовые дома, где риски ниже. Застройщикам, с готовыми объектами в портфеле, следует активнее их продвигать.

Также им надо разрабатывать более доступные форматы жилья: акцент на малогабаритные квартиры, студии, квартиры с отделкой от застройщика, а также проекты с развитой инфраструктурой, но более низкой ценой за квадратный метр.

Со стороны государства необходимо возвращение или модификация программ льготной ипотеки, возможно, с более адресным подходом, ориентированным на определенные категории граждан или регионы и создание условий для снижения ипотечных ставок на рыночной основе.

«СП»: Наблюдается ли рост интереса к новостройкам в других мегаполисах, почему?

— Да, в ряде других крупных городов России наблюдается иная динамика. Цены на новостройки в регионах значительно ниже московских, что делает их более доступными для среднего класса даже с увеличением ипотечных ставок. Некоторые города привлекают жителей из менее развитых регионов или даже из Москвы благодаря более низким ценам, лучшей экологии, спокойному ритму жизни или развивающимся экономическим возможностям.

В регионах застройщики чаще ориентируются на местные потребности и покупательскую способность, тогда как в Москве значительная часть спроса формировалась за счет внешних инвестиций и ипотеки.

Кроме этого, в регионах с более низкими ценами доля сделок, совершаемых без ипотеки или с меньшей суммой кредита, может быть выше, что делает их менее уязвимыми к росту ипотечных ставок.

«СП»: О чем «сигналит» спад спроса на новостройки?

— Спад спроса на новостройки в Москве — это не просто временное явление, а сигнал о структурных изменениях на рынке недвижимости. Высокая цена жилья, которая во многом была поддержана доступной ипотекой, достигла своего предела.

Теперь, когда кредиты дорожают, рынок вынужден перестраиваться. Застройщикам придется искать новые пути привлечения покупателей, фокусируясь на реальной ценности предложения, а не на спекулятивной привлекательности.

Это может означать снижение маржинальности, разработку более доступных форматов жилья и усиление сервисной составляющей. Важно понимать, рынок Москвы, возможно, насытился, и дальнейший рост цен на таком уровне уже не будет подкреплен покупательской способностью.

Региональные рынки, напротив, могут еще иметь потенциал для роста, ибо они только начинают проходить этапы своего развития и урбанизации. В ближайшей перспективе рынок новостроек Москвы, вероятно, будет стагнировать или показывать очень медленный рост, пока не произойдет более существенная коррекция цен или не появятся новые, более устойчивые драйверы спроса.

Не исключено, что застройщики будут активнее переориентироваться на другие сегменты, например, на строительство арендного жилья или на коммерческую недвижимость.

Источник

Читайте также: